─ Добрый день, уважаемая редакция!
У меня вопрос по поводу снижения арендной платы из-за стройки, которая находится напротив нашего дома.
Я совсем недавно, в марте 2021 года, вселилась в новый дом. С мужем. Все было прекрасно: новое жилье, кругом красота. Вокруг лишь природа, да новый поселок. Аренда жилья довольно высокая, несмотря на то, что квартира находится не в самом центральном районе.
И вот летом, когда стало можно открывать окна, сидеть на балконах, террасах напротив, буквально на расстоянии вытянутой руки, практически возле нашей лоджии начали возводить многоэтажное здание. Мне сообщили, что строительство планируется закончить не раньше конца 2023 года. А теперь невдалеке начали строить то ли многоуровневую парковку, то ли торговый центр, то ли и то, и другое. Это логично, так как жильцов много и за покупками приходится ездить. В пешей доступности немного альтернатив. Но две стройки сразу! Одна практически у нас в квартире (на террасе). То рыли котлован, то заливали: тракторы, экскаваторы, грузовики... Спать можно до 6 утра. В воскресенье стройки нет. Но мы с мужем программисты и не хотим вставать в 6 утра!
А по вечерам работают реально допоздна. Практически до десяти вечера. Но я поискала в Интернете, что такой шум может иметь место только до 8 вечера. В некоторых районах даже до 7 часов. Где же правда?
А еще нашла, что создано уже несколько прецедентов, где суд уменьшал арендную плату при подобных обстоятельствах на 30%. Мне говорили, что и больше возможно. Это так? Куда нам обращаться?
По условиям договора, мы обязаны прожить тут минимум два года. Иначе нам не вернут Kaution. Это разве правомерно? Когда заключали договор, на это внимание не обратили. А сейчас почитала и поняла, что ограничение срока - это незаконно. Надо только за три месяца предупредить. Но по идее нам квартира нравится. И, пока детей нет, может, и потерпели бы неудобства, если бы аренду снизили. Это реально? Что нужно сделать?
Даша Т., Берлин.
─ Уважаемая Даша!
Прежде всего, Вам необходимо внимательно прочитать договор найма. Возможно, в договоре прописано, в каких случаях плата за наем снижается и на сколько. В этом случае Вам следует обратиться по этому вопросу к наймодателю со ссылкой на положение договора, обговорить сумму, на которую Ваш арендодатель снизит оплату на время проведения строительных работ.
В случае, если подобная ситуация в договоре не отрегулирована, то Вы можете добиться снижения платы за наем при соблюдении следующих условий.
Вам необходимо переговорить с хозяином квартиры и объяснить, что строительство новых жилых домов, торговых центров само по себе является на сегодняшний день ситуацией распространенной. Однако две стройки одновременно, одна из которых проходит в непосредственной близости к вашей квартире это абсолютно нестандартная ситуация, по причине которой Вы с мужем не можете пользоваться жильем в соответствии с договором. Усугубляется все это еще и тем, что стройка не является краткосрочной, а продлится до 2023 года.
В соответствии с законом строительные и любые другие работы, сопровождающиеся шумом могут проводиться с 6 утра до 22 часов вечера. Поэтому строительные работы возле снимаемой Вами квартиры проводятся в разрешенное законом время. Однако в Вашем случае речь идет о строительстве параллельно двух объектов, то есть о нетипичной ситуации. Кроме того, одна из строек проходит настолько близко к Вашему балкону, что пользование им практически невозможно.
В соответствии с § 535 Гражданского уложения Германии наймодатель обязан передать Вам квартиру в пользование в соответствии с договором и поддерживать ее в таком состоянии до конца срока найма. То есть, Вы должны иметь возможность использовать квартиру, все ее помещения без исключений и ограничений. В вашем случае Вы получили квартиру в пользование в соответствии с договором. Однако из-за развернувшихся двух строек пользование балконом стало для Вас практически не возможным. Таким образом, Ваш наймодатель не может исполнить свое договорное обязательство и должен уменьшить плату по найму. Теоретически хозяин квартиры мог бы попытаться договориться о том, чтобы начало и завершение каждодневных строительных работ проходило например с 7:00 до 21:00 часа и на приемлемом от Вашего балкона расстоянии. Однако на практике это ему вряд ли удастся. Но это уже не Вас не должно интересовать.
Таким образом, у Вас есть возможность добиться снижения платы по найму. В соответствии с судебной практикой Вы могли бы рассчитывать приблизительно на 25 %. Зависит все, как правило, от конкретной ситуации. Если разговор с наймодателем не сложится, то Вам необходимо обратиться за юридической помощью к специалисту.
Относительно закрепленного в Вашем договоре минимального срока аренды в два года следует отметить, что закону это положение не противоречит. Закон предоставляет сторонам договора определенную автономию при заключении договоров. Поэтому следует внимательно читать договоры перед их подписанием. Таким образом, Ваш наймодатель может удержать залог (Kaution) до истечения срока в два года. Если же Вы решите расторгать договор, то делать это следует за три месяца до истечения срока. Залог Вам вернут в этом случае в течение шести месяцев после расторжения договора.
Aдвокат Максим БРИТАНОВ,
Fachanwalt für Familienrecht / Fachanwalt für Migrationsrecht,
Адвокатское бюро Фабрика права
Britanow & Dr. Hirsch
Тел.: +49(0)69 26 49 22420
Об этом говорит Германия:
Коэффициент заболеваемости в регионах достиг 662,8
Немцев предупредили о возможном дефиците подарков к Рождеству