─ Здравствуйте, «МК-Соотечественник»!
Спасибо, что вы выпускаете рубрику «Право имею».
У нас проблемы с квартирой и мы хотим расторгнуть договор аренды. В договоре прописано, что мы должны прожить в квартире 5 лет. После этого срок расторжения - полгода. Мы снимаем квартиру четыре года и три месяца. Она очень плохо изолирована, все слышно. Но наш хозяин все это время утверждал, что мы не можем нарушить договор. А недавно мне коллеги на работе рассказали, что пять лет мы не обязаны жить, и можем в любое время расторгнуть договор со сроком в три месяца.
Более того, если есть проблемы с квартирой, как плохая звуко- и термоизоляция, то срок может быть еще меньше. Жаловались мы уже неоднократно. Единственное, что сделал хозяин, купил и принес нам радиаторный обогреватель.
Подскажите, как быть? Каков срок расторжения договора, особенно в случаях, если есть весомые недостатки в квартире? И положена ли нам компенсация?
Олеся Л., Людвигсбург.
─ Уважаемая Олеся!
Споры между сторонами договора аренды жилья занимают значительное место в правоприменительной и судебной практике.
Относительно прописанного в Вашем договоре аренды минимального срока проживания в 5 лет необходимо отметить следующее. В соответствии с немецким законодательством сторонам договора отводится определенная автономия при заключении договоров. При заключении договора о найме жилого помещения наниматель и наймодатель могут договориться о минимальном сроке найма без права расторжения и закрепить его в договоре. Однако в Вашем случае речь не идет о закреплении в договоре минимального срока проживания, обговоренного сторонами при заключении договора. В вашем случае речь идет о заранее в одностороннем порядке сформулированных условиях найма, которые Вам были «навязаны» наймодателем.
Прецедентное право Высшей судебной палаты Германии гласит, что в одностороннем порядке сформулированный в договоре найма запрет на расторжение договора до истечения четерехлетнего срока является действительным (BGH, Beschluss от 23.8.2016). Очень важно, чтобы наниматель не был связан договором более 4-х лет с момента его заключения. В Вашем случае наниматель в одностороннем порядке лишил Вас права на расторжение договора найма сроком на 5 лет. В соответствии с решением Высшей судебной палаты Германии данное положение договора не является действительным. Таким образом, Ваш договор о найме можно рассматривать как договор, заключенный на срок до 5 лет, с правом расторжения по истечении 4 лет. Срок расторжения договора найма, заключенного на срок до 5 лет – 3 месяца.
Принимая во внимание то, что хозяин жилья, судя по всему, не предупредил Вас при заключении договора о том, что в квартире плохая звуко- и термоизоляция, и вводил Вас в заблуждение о незаконности расторжения договора с Вашей стороны до истечения 5-летнего срока, Вы, возможно, имеете право на возмещение ущерба. Однако в данном случае необходимо предоставить доказательства наличия ущерба, непосредственно связанного с нарушением наймодателем своего обязательства по договору найма о предоставлении Вам квартиры без недостатков.
Независимо от того, привело ли нарушение наймодателем своих договорных обязательств к ущербу с Вашей стороны, Вы уже сейчас, возможно, имеете право на бессрочное расторжение договора. В соответствии с § 543 Гражданского уложения Германии Вы имеете право на бессрочное расторжение договора при наличии важной на то причины.
Закон предоставляет нанимателю право на бессрочное расторжение договора, если использование квартиры связано с опасностью для здоровья или использование в соответствии с договором невозможно. Принимая во внимание тот факт, что в нанимаемой Вами квартире плохая термоизоляция, можно говорить об опасности простудных заболеваний, что на сегодняшний день может повлечь за собой очень серьезные последствия. Таким образом, проживание в квартире до истечения 3-месячного срока расторжения может быть связано с опасностью для здоровья. Эта опасность непосредственно связана с невозможностью использования квартиры в соответствии с договором. Следовательно, Вы можете попробовать уже сейчас подать заявление о бессрочном расторжении договора, независимо от возражений наймодателя. В случае, если Вы решите расторгнуть договор в бессрочном порядке, обратите внимание на следующее.
Договор найма считается расторгнутым в момент доставления Вашего заявления наймодателю. Если арендодатель откажется принять Ваше заявление, чтобы избежать расторжения договора, отправьте ему заявление по почте с уведомлением. Можете дополнительно отправить заявление по факсу или по электронной почте. Так у Вас будут неопровержимые доказательства того, что хозяин жилья получил Ваше заявление, и договор найма был расторгнут.
Экстраординарное расторжение договоров, однако, всегда связано с существенными правовыми рисками. Здесь в любом случае действует правило: семь раз отмерь, один отрежь. Так как требуется очень четкая оценка правовой ситуации, что не всегда возможно, иначе дела бы не доходили до высших судебных инстанций. Если Вы не хотите рисков, расторгните договор с соблюдением трехмесячного срока, здесь риски в этой ситуации ничтожно малы.
Aдвокат Максим БРИТАНОВ,
Fachanwalt für Familienrecht / Fachanwalt für Migrationsrecht,
Адвокатское бюро Фабрика права
Britanow & Dr. Hirsch
Тел.: +49(0)69 26 49 22420
Об этом говорит Германия:
Новогодний и Рождественский шопинг в Wertheim Village
Важные изменения для автомобилистов в 2022
Вид на жительство при разводе супругов
Изменения в Aldi, Lidl, Edeka с 01 января 2022