Каждый покупатель или продавец знает, что при переходе права собственности на недвижимость необходимо внести изменения в земельную книгу. В ней содержится различная информация о земле и недвижимости. Но понять и правильно классифицировать ее не так–то просто. Куда именно и почему вносятся данные?
Что такое земельный кадастр?
«В некотором смысле земельная книга — это удостоверение личности владельца недвижимости, — говорит Юлия Вагнер из ассоциации владельцев Haus & Grund Deutschland. В ней содержится все, что необходимо знать об объекте: владелец, адрес, размер, местоположение. Плюс, возможно, и другая информация, например, права на проезд или проход. Кроме того, имеются данные об ипотеке и земельных сборах. Одним словом, познакомившись с выпиской из земельной книги, можно получить исчерпывающее представление о недвижимости».
«В земельном кадастре фиксируется каждый случай появления, изменения содержания, передачи, обременения или аннулирования права собственности», — говорит Милан Байрам, сотрудник пресс–службы Федеральной нотариальной палаты в Берлине.
Из каких частей состоит?
Каждый лист земельной книги состоит из надписи, описи и трех разделов, поясняет Милан Байрам. В надписи указывается районный суд, в котором хранится соответствующий лист, район земельной книги, в котором находятся перечисленные в листе объекты недвижимости, и номер листа.
Опись состоит из восьми колонок. В первой — всем земельным участкам присваивается порядковый номер. В графе 2 указываются предыдущие порядковые номера земельного участка, если он был образован путем объединения, присвоения или разделения. Графа 3 служит для обозначения земельных участков, в том числе по виду деятельности и местоположению в соответствии с официальным реестром (кадастром недвижимости). В графе 4 указывается размер земельного участка. В графах 6–8 содержится более подробная информация об изменениях и исправлениях.
Раздел I земельного реестра содержит информацию о праве собственности. В разделе II перечислены все обременения, наложенные на недвижимость, за исключением ипотеки, земельных платежей и аннуитетных долгов, а также другие записи, например, перечислены ограничения на отчуждение. В разделе III перечислены ипотеки, земельные сборы и аннуитетные долги.
Кто может ознакомиться?
Любой человек, имеющий законный интерес к земельному кадастру, имеет право с ним ознакомиться. По словам Милана Байрама, законный интерес может носить юридический, экономический, фактический, общественный или научный характер. «Законный интерес юридического характера, заслуживающий признания, существует, например, у всех тех, кто уже зарегистрирован в земельной книге в качестве правомочных лиц, должен быть зарегистрирован путем корректировки земельной книги или имеет претензии на регистрацию», — говорит эксперт.
Тот, кто просто интересуется недвижимостью, например, любопытный сосед, не имеет права проверять земельную книгу, считает Юлия Вагнер. «Но тот, кто хочет, например, купить дом и уже контактирует с владельцем, может ознакомиться с документами с его согласия». Ознакомление и получение информации в основном бесплатны.
Какие записи особенно важны?
«Так называемые сервитуты (обязанности), которые содержатся в разделе II, уже могут влиять на стоимость и использование недвижимости, — подчеркивает Юлия Вагнер. — К ним относятся, например, право прохода, право проезда и право управления, право надстройки, право проживания или право узуфруктуария (пользования). Такие права обеспечивают третьим лицам — например, соседям — возможность использовать имущество в определенных целях.
Типичным примером является так называемая «молотковая собственность» — так называется задний участок земли. Он соединен с дорогой тропинкой, проходящей через участок, находящийся перед ним. «Таким образом, чтобы попасть на свой участок, владелец должен использовать часть переднего участка, — говорит Тим Менсак, доверенный юрист Bauherren–Schutzbund. — Для этого право на проезд, проход и соблюдение линии заносится в земельную книгу как сервитут».
Особенность сервитутов такова: они привязаны не к собственнику, а к объекту недвижимости. «Поэтому они продолжают существовать и после смены собственника», — уточняет Менсак.
Земельные кадастры ведутся местными судами в виде земельных кадастров — иногда аналоговых, иногда цифровых. Дополнительную информацию о земельных кадастрах отдельных федеральных земель можно найти на сайте grundbuch-portal.de.
Сколько стоит запись?
Это определяется Законом о судебных и нотариальных расходах. «В основном она зависит от стоимости соответствующего права и типа записи», — говорит Милан Байрам.
Например, по словам брокера по финансированию строительства Dr. Klein, тот, кто вносит новую запись в земельную книгу при покупке недвижимости, должен рассчитывать на расходы в размере 1,5–2,5% от стоимости покупки. Большая часть этих расходов приходится на оплату услуг нотариуса, меньшая — на расходы по ведению земельного кадастра. Таким образом, при цене покупки недвижимости в 500 000 евро покупатели понесут дополнительные расходы в размере от 7500 до 12 500 евро.
При покупке недвижимости гражданам, как правило, не требуется собственная выписка из земельной книги. Нотариус проверяет земельную книгу — как на покупателя, так и на продавца — в рамках подготовки к нотариальному заверению.
Об этом говорит Германия:
Может ли начальник обязать сотрудников прервать отпуск
Германия — Внимание! Ядовитые вещества в бумажных соломинках
Сколько стоит занесение в кадастровую карту и что это дает владельцу жилья
Как живется экс–канцлеру Герхарду Шрёдеру
Германию ожидает холод в начале сентября, но солнечная погода к Октоберфесту
Через 100 лет — Традиционная пекарня в Германии вынуждена закрыться
Три революционных изменения в Германии до 2024 года
Спрей от комаров в домашних условиях: дешево и эффективно
Aldi, Lidl & Co.: Кто производит пиво для дискаунтеров в Германии
Германия — M&Ms, Müllermilch и другие: какие продукты уже содержат насекомых
Педиатры в Германии предупреждают — осенью будет не хватать лекарств
Всё меньше банков в Германии предлагают бесплатные текущие счета
Германия: Петрушка — ядовитое растение 2023 года
За год число депортаций в Германии увеличилось на 27% — чаще всего высылали граждан Грузии