Банки провели оценку продаж жилой недвижимости и обнаружили: цены рушатся по всем направлениям. На «перегретых рынках», таких как Мюнхен, они падают с особой скоростью. Тем, кто имеет в планах что–то продать, лучше поторопиться: окончание падения цен в настоящее время не предвидится — скорее, наоборот.
С лета цены на недвижимость в Германии имеют только одно направление — вниз. Причина — политика процентных ставок Европейского центрального банка, обусловленная тем, что инфляция вышла из–под контроля: заимствование денег стало более дорогим, и с начала года процентные ставки по строительным кредитам выросли в четыре раза.
Стоимость недвижимости действительно падает — это видно, например, по индексу цен на недвижимость Ассоциации банков Pfandbrief за третий квартал этого года. Документ включает в себя данные о покупках и продажах недвижимости, представленные 700 банками.
Впервые с 2010 года индекс стал отрицательным. С августа по октябрь квартиры и дома подешевели на 0,7% по сравнению с предыдущим кварталом. Более чем 12–я тенденция роста в сфере жилья подошла к концу, отмечают авторы исследования. Офисная и коммерческая недвижимость, цены на которую упали уже во время пандемии, сегодня продолжает дальнейшее движение вниз, поскольку ее невозможно продать.
Цены падают даже в самых востребованных местах
По данным vdp, цены на жилую недвижимость в семи крупнейших мегаполисах снизились на 0,7%, что соответствует ситуации на рынке в целом. Если в Берлине стоимость жилья по сравнению со вторым кварталом почти не изменилась (минус 0,1%), то в других крупных городах, где «рынок уже давно более перегрет», чем в столице, она упала на 0,6% (Кельн) и 1,5% (Мюнхен).
Тенденцию к снижению подтверждают, в том числе и платформы финансирования строительства. Роланд Слабке, глава финансовой компании Hypoport — одного из основных поставщиков финансирования для жилой недвижимости, резко отреагировал, глядя на цифры: «Это исторический крах, я не видел ничего подобного за почти 30 лет своей работы на рынке». В третьем квартале объем брокерских услуг финансовой дочерней компании Dr. Klein снизился на 23% по сравнению с предыдущим годом.
При анализе статистики важны два момента: снижение цен относится только к предыдущему кварталу, хотя в годовом исчислении цены по–прежнему растут. Поэтому брокеры, живущие за счет приподнятого настроения на рынке, держатся в настоящее время за годовую картину и предпочитают не упоминать куда более точную квартальную отчетность. Агентство элитной недвижимости «Engel und Völkers», например, указывает лишь на то, что цены стагнировали, но все же значительно выросли по сравнению с прошлым годом. Это признает и Ассоциация банков Pfandbrief. По сравнению с третьим кварталом 2021 года цены на жилую недвижимость выросли на 6,1%. В то же время — это плохая новость для покупателей недвижимости: несмотря на то что процентные ставки по строительству достигли уровня 2011 года, цены все еще значительно выше уровня 2021 года.
Второй момент, важный для анализа, заключается в том, что, невзирая на падение цен в настоящее время продается лишь небольшое количество недвижимости. Райнер Люкс, управляющий директор vdp Research, исследовательского института Ассоциации банков Pfandbrief, заявил в интервью газете «Handelsblatt»: «В этом году мы ожидаем 570 000 сделок, в предыдущие годы было 700 000, так что мы видим снижение на 20–30%».
Прогнозы пессимистичны — все без исключения
В любом случае, прогнозы относительно грядущих событий на рынке недвижимости сильно разнятся. Однако ни один из них не звучит оптимистично.
Так, исследовательский институт DIW предупреждают о резком обвале цен. Он только что опубликовал исследование, согласно которому цены на дома и квартиры могут рухнуть на 10%. DZ Bank не столь пессимистичен, но, все же, считает возможным снижение цен до 6% в следующем году. Бундесбанк также проявляет осторожность: «Помимо повышения процентных ставок по кредитам, потеря покупательной способности частных домохозяйств из–за высокой инфляции, вероятно, ослабит спрос на жилую недвижимость».
Вице–президент Бундесбанка Клаудия Бух отметила, что инфляция в большей степени затрагивает домохозяйства с низким уровнем дохода, и это может ухудшить их способность брать кредиты. Однако многие дома и квартиры в Германии финансируются на долгосрочной основе, поэтому рост процентных ставок отразится на заемщиках лишь с временной задержкой.
Те, кто взял кредит до 2014 года, могут даже оказаться в более выгодном положении при его погашении, поскольку процентные ставки тогда были выше. Напротив, повышение процентных ставок по более поздним кредитам, выданным начиная с 2019 года, может значительно увеличить нагрузку при погашении кредита. Однако этот риск ограничен длительными периодами фиксированной процентной ставки.
Например, жилищные кредиты с фиксированной процентной ставкой на срок от пяти лет составили более 80% от общего объема нового кредитного бизнеса в последние годы. Поэтому доля действительно выгодных кредитов среди тех, которые должны быть рефинансированы в следующем году, относительно невелика. Ситуация изменится, когда истечет срок действия большей части льготных заимствований.
Финансист по недвижимости Interhyp смотрит в будущее гораздо более пессимистично. Андре Лихнер, член правления компании, прогнозирует снижение цен до 15% в таких мегаполисах, как Мюнхен, и до 20–25% в сельской местности. Главный исполнительный директор Йорг Утехт добавил в интервью «Handelsblatt»: «Данные первых недель четвертого квартала 2022 года, полученные из Мюнхена, Гамбурга и Берлина показывают, что вероятна дальнейшая коррекция в сторону снижения цен».
Разительное отличие прогнозов Каролин Хегенбарт, управляющий директор Немецкой ассоциации недвижимости, объясняет следующим образом: «Те, у кого есть собственный капитал, как никогда хотят вложить его в недвижимость, защищенную от инфляции. Тем, у кого собственного капитала недостаточно, мешает рост процентных ставок, поскольку они получают значительно «меньшие дома» за то же ежемесячное бремя, связанное с погашением кредита, чем полгода назад». «Многим, кто хотел купить квартиру, недавно пришлось похоронить свою мечту о собственном жилье. Они возвращаются на рынок аренды, что приводит к росту цен».
Об этом говорит Германия:
«Климатическим активистам» грозят солидные штрафы
Штраф или увольнение за консультации в свободное от работы время - отвечает адвокат
Amazon повышает цены на Musik-Streaming
Сколько денег заплатят получателям нового базового пособия на ребенка
Беспорядки в Берлине - миграционная проблема?
Home Exchange — как дешево отдохнуть на лучших курортах
Сколько квадратных метров можно получить за 500 евро в разных городах
Когда следует вносить отчество в свидетельство о рождении ребенка
Личная подпись кириллицей в немецких документах - консультирует адвокат
