Если вы должны содержать дом или квартиру, то вам придется нести большие расходы. Однако арендодатели могут переложить часть этих расходов на арендаторов. Это называется распределяемой платой за обслуживание. Мы расскажем, какие расходы вам, возможно, придется оплачивать в дополнение к основной арендной плате, какие расходы арендодатели не имеют права перекладывать на вас, и что вы можете сделать, если ваш счет за обслуживание слишком высок.
Как правило, арендодатели имеют право перекладывать на арендаторов только регулярно возникающие расходы, связанные с арендованной недвижимостью. Точные сведения о том, какие виды расходов на обслуживание относятся к арендной плате, можно найти в Постановлении об эксплуатационных расходах (BetrKV) и в договоре аренды. Арендодатель не обязан перечислять в договоре аренды все распределяемые расходы на обслуживание по отдельности. Достаточно использовать термин «эксплуатационные расходы».
В качестве альтернативы арендатор и арендодатель могут договориться о включенной арендной плате или фиксированной ставке для вспомогательных расходов. В этом случае арендодатель может распределять вспомогательные расходы только в пределах согласованных рамок и стоимости.
Налог на недвижимость
Налог на имущество уплачивается со всех видов недвижимости; он является одним из периодических платежей, взимаемых с объекта недвижимости. Налог на недвижимость можно полностью распределить между арендаторами с помощью распределительного ключа.
Расходы на отопление
Все регулярные расходы владельца на эксплуатацию и обслуживание системы отопления могут быть переложены на арендаторов. С другой стороны, если необходимо произвести ремонт или замену труб, то владелец не может отнести эти расходы к плате за обслуживание.
Фактическое распределение расходов между отдельными жильцами осуществляется, с одной стороны, в зависимости от потребления, а с другой — по фиксированной шкале. В случае системы центрального отопления домовладельцы, как правило, должны распределять не менее 50% и не более 70% всех расходов на отопление в зависимости от потребления.
Наиболее распространенным методом является распределение 70% в зависимости от потребления и 30% в зависимости от основных затрат с помощью распределительного ключа. Арендаторы должны иметь возможность четко понять это в заявлении.
Расходы на воду…
… делятся на расходы на холодную и горячую воду. Затраты на холодную воду часто указываются в статье «Затраты на полив и осушение территории», а затраты на горячую воду иногда указываются в статье «Затраты на отопление». Счета выставляются по факту потребления. Для этого учет потребления воды ведется с помощью платных водомеров.
Если расходы возникают из-за прорыва водопроводной трубы или технической неисправности, жильцы не обязаны их оплачивать. То же самое относится и к ремонтным работам — здесь арендодатель должен сам оплачивать дополнительный расход воды.
Расходы на горячую воду являются частью платы за отопление и поэтому не могут распределяться на всех жильцов единовременно, а должны взиматься в зависимости от потребления.
Расходы на зимнее содержание дорог…
… и на вывоз мусора подлежат распределению. Последние могут быть включены в ведомость начисления платы за услуги в разделе «Уборка улиц и домов». Однако следует отметить, что крупногабаритный и специальный мусор не подлежит распределению. Затраты на приобретение мусорных контейнеров также не могут быть отнесены к расходам на обслуживание.
Уборка зданий и выведение паразитов
Если уборщица чистит лестничную клетку, прачечную или лифт, арендодатель может переложить эти расходы на арендаторов. То же самое относится и к уничтожению моли, тараканов, крыс и других вредителей.
Если в здании имеется лифт…
… доступ к которому имеют все жильцы, то расходы также могут быть полностью переложены на плечи арендодателя. Это относится и к жильцам квартир, расположенных на первом этаже. Единственным исключением являются жильцы, не имеющие прямого доступа к лифту.
Если сторож проверяет…
… состояние помещений и следит за соблюдением правил проживания, то расходы на эти действия подлежат распределению. Однако сторож почти всегда также выполняет мелкий ремонт и административные обязанности, например, доставляет почту арендодателя. Это не является операционными расходами. В этом случае из расходов на сторожа должны быть сделаны соответствующие вычеты.
Затраты на электроэнергию в доме…
… например, на наружное освещение или на лестничной клетке, также считаются распределяемой платой за обслуживание. Домовладелец рассчитывает их для каждого домохозяйства по согласованному или выбранному ключу распределения.
Если трубочист регулярно…
… приходит в дом, его оплата может быть распределена между жильцами в счете за обслуживание. Сюда входит чистка существующих дымоходов и проверка печей, каминов и отопительных печей.
Страхование
В принципе, все страховки считаются подлежащими распределению, если они связаны со зданием и оговорены в Постановлении об эксплуатационных расходах и в договоре аренды. В общем случае это включает страхование имущества и ответственности. Более подробно это может включать следующие виды страхования:
- страхование от града
- страхование от пожара
- страхование от урагана
- страхование нефтяных и газовых резервуаров
- страхование лифтов
- страхование от разбития стекла
- страхование от повреждения водой
- страхование от губчатой и сухой гнили
- страхование ответственности за повреждения здания
- страхование на случай других стихийных бедствий
Однако есть одно ограничение: арендодатель должен соблюдать принцип экономической эффективности. Это означает, что взимаемые расходы должны быть целесообразными и экономичными. Они не должны превышать необходимые.
Содержание сада
Как правило, арендодатель содержит общий садовый участок и обычно перекладывает понесенные расходы на жильцов в качестве эксплуатационных расходов — даже если они не имеют права или возможности пользоваться садом. Однако в таких случаях арендодатель может отнести на счет арендатора только расходы на прополку, стрижку газонов и уход за растениями.
Дизайн сада не может быть отнесен к побочным расходам. Аналогичным образом арендодатель не имеет права распределять расходы на озеленение крыши дома на всех жильцов без исключения. Это касается даже тех случаев, когда эксплуатационные расходы включают статью «Содержание сада».
Прочие эксплуатационные расходы
По этой статье арендодатель может взимать другие текущие расходы по обслуживанию арендуемой квартиры, если это предусмотрено договором аренды. Это могут быть, например, расходы на обслуживание датчиков дыма, очистку водосточных труб или анализ питьевой воды.
Что не подлежит распределению?
Расходы на ремонт, как правило, не подлежат распределению. Однако расходы на техническое обслуживание, например, лифта, таковыми не являются. Важно: под термином «Затраты на техническое обслуживание» часто подразумеваются затраты на ремонт. Поэтому стоит присмотреться к этому внимательнее.
Управленческие расходы также обычно не подлежат распределению. К ним относятся расходы на управление недвижимостью, банковские сборы, почтовые расходы, проценты или телефон. По мнению Немецкой ассоциации арендаторов, они ни в коем случае не считаются эксплуатационными расходами. Это означает, что арендатор не обязан их оплачивать, независимо от того, что указано в договоре аренды.
Что делать арендаторам…
… если в заявлении об оплате услуг указаны слишком высокие суммы? В данном случае они могут подать возражение. На это им дается двенадцать месяцев. В качестве альтернативы они могут потребовать от арендодателя объяснений или предъявить счета — например, если одного заявления недостаточно для доказательства ошибки.
Если возражения еще не устранены, жильцы должны вносить дополнительную плату только с оговорками. Если обе стороны не приходят к согласию, единственным выходом является обращение в суд. Для того чтобы страхование юридических расходов было эффективным, тариф должен охватывать и законодательство об аренде.
Если арендодатель и арендатор договорились об оплате услуг, то арендодатель обязан подготовить расчет стоимости услуг не позднее, чем через год после окончания расчетного периода. Расчет стоимости услуг может охватывать не более двенадцати месяцев.
Об этом говорит Германия:
Хорошо ли живется врачам-терапевтам в Германии (Allgemeinmediziner): анализ и перспективы
Семейные связи, лезгинка и пропавший Дед Мороз: что посмотреть в Германии в новом сезоне
Вниманию граждан России в Германии —Важная информация о замене паспортов
Германия лишь на 19-м месте в списке 25 самых богатых стран
Цены на электромобили в Германии упадут — VW увеличит продажи в данном сегменте
Эпоха Kinderreisepass заканчивается — что придет на смену
Lyoner, Mortadella & Co. — какие колбасные продукты прошли тест на качество
