— Добрый день, уважаемая редакция и юристы рубрики «Право имею»!
Мы столкнулись с такой ситуацией: наш арендодатель, несмотря на похолодание, не включает отопление, ссылаясь на теплую погоду. Мы предполагаем, что это делается в целях экономии.
У нас маленький ребенок и младенец. Мы отправили хозяину письма с просьбой включить отопление: одно обычным письмом (не заказным), другое — по электронной почте. Ответа пока не последовало. Мы пытались дозвониться до него, но он не отвечает на звонки. Когда я позвонила с рабочего номера, он сказал, что сейчас не может говорить.
Как нам добиться включения отопления? Можем ли мы требовать снижения арендной платы? Как правильно рассчитать сумму требования? Важно ли, что арендодатель избегает контакта? Имеет ли он право в такой ситуации повышать арендную плату, как он делает каждые два года на 3%? Заранее большое спасибо!
С уважением,
Инна Ф., Франкфурт.
— Уважаемая Инна!
В соответствии с § 535 абз. 1 Гражданского кодекса Германии (BGB), арендодатель обязан предоставить объект аренды в пригодном для использования состоянии и поддерживать его на протяжении всего срока действия договора. При возникновении недостатка, препятствующего использованию объекта в соответствии с договором, арендодатель обязан его устранить. До устранения недостатка арендатор имеет право на соразмерное снижение арендной платы (см. § 536 абз. 1 BGB).
Отопление квартиры является одной из основных обязанностей арендодателя и частью договорного использования объекта аренды. Недостаточное отопление представляет собой существенный недостаток, особенно если температура в квартире вызывает серьезные неудобства.
В отопительный сезон, который длится с 1 октября по 30 апреля, обязанность арендодателя отапливать квартиру наступает, если наружная температура опускается ниже определенного уровня (от 10 до 17 градусов в зависимости от энергетического состояния здания) и держится на этом уровне более двух дней. В этот период температура в квартире должна поддерживаться на уровне не ниже 20 градусов. Нарушение этого обязательства на протяжении более 30 дней может создать риск для здоровья жильцов.
На практике размер снижения арендной платы обычно рассчитывается в процентах и зависит от степени невыполнения арендодателем своих обязательств. В случае полного отсутствия отопления при стабильной температуре в квартире около 15 градусов, особенно если в квартире проживают маленькие дети, арендатор может рассчитывать на снижение арендной платы на 30–40 %. При более низкой температуре снижение может достигать 50% и более.
В этом случае важно регулярно фиксировать текущую температуру в квартире. Вы могли бы, например, установить термометр и фотографировать его показания, или привлечь свидетелей для документирования данных.
Поскольку ваш арендодатель не отвечает на ваши письма и звонки, вы можете обратиться в суд. Суд в рамках ускоренного производства обяжет арендодателя обеспечить надлежащее отопление.
Кроме того, вы имеете право на возмещение дополнительных расходов, вызванных отсутствием отопления, например, компенсацию за использование обогревательных приборов (см. § 536a абз. 1 BGB).
Что касается возможного повышения арендной платы арендодателем для покрытия дополнительных расходов на отопление, важно отметить, что такого права он не имеет. Закон об аренде прямо указывает, что арендодатель не может в одностороннем порядке повышать арендную плату для выполнения своих договорных обязательств. Любое повышение арендной платы требует либо юридического основания, либо согласия сторон в соответствии с положениями закона (см. § 558 BGB).
Тот факт, что арендодатель не реагирует на ваши попытки установить контакт, также свидетельствует о его умышленном нарушении обязательств.
В целом, правовая ситуация предоставляет вам все основания для того, чтобы добиться снижения арендной платы и возобновления отопления в квартире.
Aдвокаты Ирина ГЕРМАН и
Максим БРИТАНОВ, Fachanwalt für Familienrecht / Fachanwalt für Migrationsrecht,
Адвокатское бюро Фабрика права Britanow & Dr. Hirsch
Tel: 069 26 49 22 420 (de) или 069 26 49 22 422 (рус.)
Fax: 069 26 49 22 444
E–Mail: info@lawfactory–frankfurt.de
WhatsApp: +49 178 1689562
Об этом говорит Германия:
Рождественские ярмарки в Германии — как не получить штраф и сохранить права
Забастовки в фастфуде могут парализовать крупнейшие сети в декабре
Временная работа в Германии: права и перспективы сотрудников. Условия перехода на бессрочный контракт, порядок увольнения и права работников
СвДП выбирает реформатора: план Бушманна на 2025. Молодежь, бизнес, свобода, налоги: новая стратегия партии
Внимание, фишинг! Новый способ обмана через Paypal
Угрозы ИГ: Германия усиливает контроль на праздниках
AfD под угрозой запрета: Эксперты настаивают на нарушении Конституции. Как партия ставит под сомнение демократические основы Германии
Иммунитет в тарелке: зимние суперфуды. Сбалансированное питание вместо таблеток
Налоги, коммунальные платежи, финансы: что изменится в Германии в декабре
